Nieuwe hypotheekwet uit juni 2019 nu volop in gebruik

07.09.2022

Een relatief nieuwe hypotheekwet uit juni 2019 heeft voor een reeks belangrijke veranderingen gezorgd. Deze beogen klanten beter te beschermen volgens de EU-normen en meer transparant te zijn naar hypotheekaanvragers. MedVilla zet de wijzigingen voor u op een rijtje.

Hypotheek registreren bij notaris

Banken worden sinds de nieuwe wet verplicht het volledig hypotheekdossier 10 dagen voor de passeerdatum aan te bieden bij de notaris. (vroeger was dit slechts 1 dag). Deze wijziging is bedoeld om de klanten beter te informeren over de voorwaarden en condities.Het betekend dus ook dat je in die 10 dagen 2 maal naar de notaris moet.

Tijdens het eerste bezoek neemt de notaris de alle voorwaarden inclusief de kosten met de klant door. Als alle partijen akkoord gaan wordt het tweede bezoek gepland. Dat is dus ten minste 10 dagen zodat je als klant ruim de tijd hebt na te denken over de voorwaarden.

In de praktijk betekend dit dus dat het hypotheekproces in Spanje iets langer zal duren. De looptijd voor de verandering was gemiddeld tussen de 6 tot 8 weken, nu loopt dit op naar 8 tot 10 weken. In sommige gevallen is een snellere afhandeling mogelijk.

Wie niet in Spanje aanwezig kan of wil zijn kan zijn advocaat/gestor een volmacht geven. Een volmacht kan gemaakt worden in Spanje (+-75€ voor 2 personen), in België (+-300€ pp) of in Nederland (+-400€ pp). In België of Nederland is dit ook een veel ingewikkelder proces.

We kunnen u daar uiteraard ook in bijstaan, vraag naar de opties.

Vervroegd aflossen van de hypoteek sinds de nieuwe wet.

Dit is in de wet ook veel aantrekkelijker gemaakt met de verlaging van de boetes. De algemene regels nu is dat bij een vervroegde aflossing van de hypotheek in Spanje bij een variabele rente in de eerste 5 jaar 0,5% over het af te lossen bedrag. Daarna wordt het verlaagd naar 0,25%.

Bij een hypotheek met vaste rente zal de maximale boete tijdens de eerste 5 jaar 2% zijn, daarna maximaal 1,5%.

Hypotheekkosten 

Ook de hypotheekkosten zijn sinds de nieuwe wet in Spanje verlaagd. De bank is nu verantwoordelijk voor de eerste eenmalige kosten die gepaard gaan bij de afsluiten van een hypotheek. Denk hierbij aan de notariskosten voor registratie hypotheek, inschrijving van de hypotheek in het kadaster en de hypotheek belasting.

De enige éénmalige kosten voor de klant zijn nu nog de taxatie en administratiekosten bij de bank.

Hoeveel kan met maximaal lenen?

Spanje kent geen 100% hypotheken. Voor ingezetenen geldt een plafond van 80%, terwijl een niet-resident (Belg of Nederlander) een hypotheek van maximaal 70% kan krijgen. Deze topfinanciering wordt altijd berekend over de laagste waarde van de woning. Dit is of de aankoopsom of de taxatiewaarde. Valt die laatste lager uit dan de koopprijs kan dat een eerder berekende financiering nadelig beïnvloeden.

Spaanse banken verlangen een bewijs dat de koper de financiële middelen heeft om minimaal 30% uit eigen vermogen te financieren plus de aankoopkosten van ongeveer 13-14%. Dit bedrag dient aantoonbaar te zijn op een rekeningafschrift van een spaarrekening. Een uitzondering hierop is eigen vermogen in een holding. Eventuele overwaarde van de Nederlandse of Belgische woning wordt niet gerekend tot het eigen vermogen. Toekomstig eigen vermogen wordt evenmin overwogen voor het beoordelen van een hypotheekaanvraag.

Voorwaarden en maximale looptijd hypotheek

Spaanse banken verlangen een aantoonbaar vast maandelijks inkomen uit arbeid. Zij willen zekerheid dat de aanvrager voor een langere periode een vast salaris ontvangt. De banken bekijken de huidige situatie en het gemiddelde van de afgelopen twee jaar. Toekomstig inkomen zal niet worden meegerekend.

Een Spaanse hypotheek heeft voor niet-residenten een maximale looptijd van 25 jaar en dient voor het bereiken van de leeftijd van 75 jaar volledig annuïtair te zijn afgelost. Dat betekent dat bijvoorbeeld een klant die 55 jaar oud is een maximale looptijd van 20 jaar heeft op een hypotheek. Als de hypotheek op naam zal staan van een koppel zullen banken regelmatig de looptijd baseren op de oudste persoon.

Toekennen en aanvaarden van de hypotheek

Voor acceptatie van een hypotheek mag de aanvrager niet meer dan 35% van het gezamenlijk netto inkomen uitgeven aan bruto woonlasten. De woonlasten in België of Nederland en voor een eventuele financiering in Spanje worden bij elkaar opgeteld. Tevens worden maandelijkse overige kredieten en/of alimentatieverplichtingen meegewogen. Tezamen mag dit bedrag de 35% niet overschrijden, anders wordt de aanvraag afgekeurd.

Inkomen uit verhuur van tweede woningen wordt als secundair inkomen beoordeeld. Hier wordt gekeken naar huurinkomsten, alsmede hypotheeklasten op die woningen en de verhouding schuld t.o.v. waarde van de woningen.

Disclaimer
De informatie in deze blog is uitsluitend bedoeld voor algemene informatiedoeleinden. Hoewel we ernaar streven de informatie up-to-date en correct te houden, geven we geen verklaringen of garanties van welke aard dan ook, expliciet of impliciet, over de volledigheid, nauwkeurigheid of betrouwbaarheid, met betrekking tot deze informatie voor welk doel dan ook. Elk vertrouwen dat je stelt in dergelijke informatie is daarom strikt op eigen risico. Wij zijn geen expert op fiscaal en juridisch gebied. Je dient dus zelf alle informatie zelf te controleren op volledigheid en correctheid. Wij adviseren je daarom nadrukkelijk om een geregistreerde advocaat in de arm te nemen om je hierin te laten ondersteunen. Wij kunnen je, indien je dat wenst, een Nederlandstalige advocaat aanbevelen, die woont en werkt in Spanje